Blogbeitrag

Immobilien verlieren ihren Reiz

Mietrenditen verlieren an Attraktivität. Was Immobilieninvestoren nun auch in Hinblick auf Anleihen- und Dividendenrenditen beachten müssen, wird in diesem Artikel beantwortet.

Mietrenditen vs. Anleihen- und Dividendenrenditen

Während Bonds und Aktien crashten, boomen die Immobilienmärkte weiter. Letzteres zeigen die von Eurostat veröffentlichten Hauspreisindizes: Demnach stiegen im Euroraum die Hauspreise im ersten Quartal 2022 um 9,8% gegenüber dem Vorjahreszeitraum und in der EU lag der aggregierte Anstieg bereits bei 10,5%. Noch im zweiten Quartal 2021 lag die Steigerung lediglich bei 6,8%. Der Hauspreisindex (HPI) misst die Preisentwicklungen aller von Haushalten erworbenen Wohnimmobilien (Wohnungen, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, usw.), sowohl Neu- als auch Altbauten, unabhängig von ihrer endgültigen Verwendung und ihren bisherigen Eigentümern. Die HPIs der Mitgliedstaaten werden von den nationalen Statistikämtern erstellt. Die Aggregate der HPIs für den Euroraum und die EU werden von Eurostat erstellt.  Die höchsten Anstiege verzeichneten Tschechien (+24,7%), Estland (+21,0%), Ungarn (+20,6%) und die Niederlande (+19,5%). Deutschland und Österreich verzeichneten Wohnimmobilienpreissteigerungen von jeweils 12 bzw. 13,7%. Hingegen die niedrigsten Anstiege wurden in Zypern (1,1%), Finnland (+4,3%) und Italien (+4,6%) registriert.

Noch stärkere Preissteigerungen verzeichneten die Wohnimmobilien in den USA. Der 20 Metropolen enthaltende S&P/Case-Shiller 20-City Composite Home Price Index stieg bis April 2022 auf Jahresbasis um 21,2%!  Nach derartigen Preisanstiegen stellt sich die wohlberechtigte Frage nach den vorherrschenden Mietrenditen.

Gewisse Orientierungshilfen über die Höhe der aktuellen Mietrenditen weltweit liefert der Global Property Guide. Es geht hier um die Renditen von Wohnungen in den einzelnen Hauptstädten. Als „Benchmark“ dienen dabei jene Wohnungen, die gerne von ausländischen Käufern erworben werden, meist in der Größe von 120 m2.

Brutto-Mietrenditen größerer Wohnungen im internationalen Vergleich:

Land, Hauptstadt
Mietrendite

Nominale Performance 10 Jahre

China, Peking 2,10% 120,50%
Österreich, Wien 2,25% 82,10%
Indien, Mumbai 2,32% 183,60%
Hong Kong 2,35% 98,40%
Japan, Tokio 2,66% 68,70%
UK, London 2,76% 60,30%
Frankreich, Paris 2,79% 22,80%
Australien, Sydney 2,85% 40,10%
USA, New York 2,91% K/A
Deutschland, Berlin 2,95% 116,00%
Schweiz, Genf 3,10% 7,40%
Tschechien, Prag 3,14% 67,50%
Niederlande, Amsterdam 3,72% 73,80%
Kanada, Toronto 3,91% 102,60%
Italien, Rom 3,92% -28,40%
Spanien, Madrid 4,00% 0,40%
Belgien, Brüssel 4,56% 32,40%
Polen, Warschau 5,50% 50,70%

Quelle: www.globalpropertyguide.com

 

Vor allem der deutschsprachige Raum weist im internationalen Vergleich bereits sehr niedrige Mietrenditen auf, während China bereits als „Dauerkandidat“ für eine mögliche Immobilienkrise in den Medien steht. Auch von der Dauer her ist der Aufwärts-Zyklus in Deutschland und Österreich bereits sehr alt.

Längste Immobilienpreiszyklen in der Geschichte seit 1960 (Quellen: Deutsche Bank Research, OECD-Hauspreisdaten):

Land Beginn u. Ende Anzahl Quartale Preisanstieg p.a. nominell
Belgien 1985-2012 106 6,1%
Kolumbien 2003-2021 69 9,20%
Niederlande 1991-2008 67 8,40%
Norwegen 1993-2003 58 9,50%
Japan 1960-1974 55 18,80%
Dänemark 1993-2007 55 9,70%
Irland 1993-2007 55 12,50%
USA 1993-2007 54 5,70%
Japan 1978-1991 52 7,20%
Österreich 2008-2021 50 6,40%
Deutschland 2009-2021 49 5,10%

Der Immobilienzyklus in Deutschland ist zuletzt auf Rang 11 vorgerückt, würde aber bei Fortsetzung der Preissteigerung bis Ende 2023 bereits der fünftlängste Zyklus sein. Österreich wäre in so einem Fall bereits gemeinsam mit Norwegen die Nummer Vier.  In diesem Vergleich war ein Aufschwungszyklus wie folgt definiert: neuer Quartalswert liegt über altem oder über dem Durchschnitt der letzten fünf Quartale. Das bedeutet, die Wahrscheinlichkeit eines beginnenden Abwärtszyklus wird von Jahr zu Jahr höher, was noch durch folgende Faktoren beschleunigt wird:

Österreich: Der Fundamentalpreisindikator der OeNB für Wohnimmobilien verzeichnete im ersten Quartal 2022 aufgrund des starken Preisauftriebs mit 4,5 Prozentpunkten zum Vorquartal und sogar 16 Punkte (!) im Jahresabstand einen derart starken Anstieg, wie er seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 1989 noch nie gemessen wurde. In Wien betrug die Abweichung zum langjährigen Fundamentalpreis bereits 40 %. Hintergrund: Der Fundamentalpreisindikator berücksichtigt als Teilindikatoren Reale Immobilienpreise, Leistbarkeit, Immobilienpreise zu Mieten, Immobilienpreise zu Baukosten, Kredittragfähigkeit, Wohnbauinvestitionen zu BIP und Zinsrisiko.

Laut Immobilien Aktuell – Österreich Q2/22 der OeNB, die Daten von Eurostat und der OECD verwendet, stieg der Index für das Verhältnis von Immobilienpreisen zum Einkommen von 2017 bis vierten Quartal 2021 von 107,9 auf 140,9 Punkte.

Tschechien: Der Index für das Verhältnis von Immobilienpreisen zum Einkommen stieg von 2017 bis zum vierten Quartal 2021 von 108,2 auf 140,9 Punkte.

Luxemburg:  Der Index für das Verhältnis von Immobilienpreisen zu Mieten stieg von 2017 bis zum vierten Quartal 2021 von 109,7 auf 166,5 Punkte

Global: USA, Großbritannien und Schweiz befinden sich in einem Zinsanhebungszyklus der Notenbanken. Die EZB will ab 21. Juli mit einer ersten Leitzinsanhebung um 25 Basispunkte nachziehen und bis zum ersten Quartal 2023 sind im Euroraum bereits Leitzinsen von 1% und mehr denkbar (gemessen am Hauptrefinanzierungssatz).

Europa: Linksruck bei Wahlen und drohende Vermögenssteuern, Leerstandsabgaben und im Worst Case sogar Zwangshypotheken auf Wohnimmobilien im Rahmen eines Lastenausgleichs. Darüber hinaus mehren sich die Umweltauflagen.

 

Dividendenrenditen und Staatsanleihenrenditen – Opportunitätskosten nehmen zu

Auf Sechsmonats-Sicht haben S&P 500 und NASDAQ jeweils 16 bzw. 22% an Wert verloren. DAX und ATX sind jeweils 17,5 bzw. 26% im Minus. Dadurch sind die Dividendenrenditen gestiegen und preisen zunehmende Konjunkturrisiken ein.

Aktuelle Dividendendaten (30.06.22, Quelle: MSCI)

          Dividendenrendite
MSCI North America 1,75%
MSCI China 2,17%
MSCI ACWI  2,31%
MSCI AC Asia Pacific 2,88%
MSCI Emerging Markets 3,09%
MSCI Europe 3,44%
MSCI Germany 3,89%
MSCI Austria 4,31%

Dividendenrenditen liegen teils schon über den Mietrenditen. Während die Mietrenditen per Vertrag an die Inflationsrate gekoppelt sind und erst nach Vertragsbeendigung wieder zusätzliche Anhebungen stattfinden können, weisen in der Regel gute Dividendentitel stärkere Dividendensteigerungen auf als im jeweiligen Land Steigerungen der Mieten vorherrschen. Das gilt vor allem bei den S&P500 Dividendenaristokraten, die mindestens 25 Jahre in Folge ihre Dividendenrenditen anheben konnten.

Infolge der Leitzinswende hervorgerufen durch Inflationsschübe hat sich auch das Zinsumfeld verändert. Zwar werden schneller die Kreditnehmer zur Kasse gebeten, als dass die Sparer von den Banken besser kompensiert werden, doch auch letztere kommen langsam auf ihre Rechnung. In Deutschland gibt es bereits ein Institut, das seinen Sparern 1% p.a. an Zinsen bietet.

In Österreich gibt es zunehmend wieder Zinsen bei den Online-Banken. Per 8. Juli bot der österreichische Ableger einer spanischen Bankengruppe für 24 Monate Bindungsdauer 0,80% p.a. und für 36 Monate sogar 1,10% p.a. und die hauseigene Bank eines französischen Autobauers lockt mit 0,70% p.a. auf 12 Monate, 1,00% auf 24 Monate und 1,20% auf 36 Monate – und dabei hat die EZB noch nicht mal ihre Leitzinsen angehoben. Lediglich am langen Ende sind die Zinsen stark gestiegen. Deshalb ein Blick auf die den sogenannten „risikolosen“ Langfristzins, sprich die Rendite zehnjähriger Staatsanleihen im internationalen Vergleich:

Staatsanleihenrenditen 10 Jahre Veränderung 1 Jahr in Basispunkten
Deutschland: 1,34% 164
UK: 2,23% 158
Frankreich 1,96% 191
Italien: 3,27% 252
Niederlande: 1,67% 185
USA: 3,09% 173
Kanada: 3,29% 197
Australien: 3,53% 218

Quelle: Bloomberg, Datum 8. Juli 2022

 

Wenn Anleihen und Sparbücher im Renditevergleich zu Immobilien wieder attraktiver werden, dann kommt der Zeitpunkt an dem konservative Anleger nicht mehr mangels Sparbuchzins und Anleihenrendite auf Immobilien ausweichen müssen. Dies sollte in einer gewissen Zeitverzögerung zu Leitzinsanhhebungen im Euroraum erfolgen.