Ruppiger Wind und verschärfte Kreditregeln

Als ich heute Morgen meine Kaffeemaschine einschalte, schweift mein Blick aus dem Küchenfenster auf eine Baustelle. Der Rohbau ist schon fast fertig. Wahnsinn, wie schnell das alles geht. Für Getränke ist auch gesorgt. Wider Erwarten entdecke ich aber keine Kiste Bier, sondern eine Kaffeemaschine. Das ist ein Zeichen. Schmunzelnd widme ich mich nun meinen Espresso.

Für Bauherren waren die Zeiten mit Sicherheit auch schon einmal leichter. Lieferengpässe, stark steigende Preise und rasant ansteigende Finanzierungskosten sind wahrlich kein Zuckerschlecken. Darüber hinaus sollen die Kreditregeln deutlich verschärft werden. Diese Woche hat die österreichische Finanzmarktaufsicht (FMA) angekündigt, dass die neuen Regeln erst mit einem Monat Verspätung im August 2022 in Kraft treten. Um künftig einen Wohnkredit zu erhalten, sind drei Mindeststandards erforderlich. Zum einen muss der Kreditnehmer mindestens 20% Eigenkapital aufbringen. Schon allein daran werden viele Kreditnehmer verzweifeln. Wenn eine Immobilie beispielsweise 500.000 Euro kostet, müssen 100.000 Euro auf den Tisch gelegt werden. Als zweites Kriterium darf die Kreditrate nicht mehr als 40% des Haushaltsnettoeinkommens übersteigen. Laut Statistik Austria haben Privathaushalte jährlich knapp 39.988 Euro zur Verfügung. Damit darf die Kreditrate gerundete 16.000 Euro im Jahr oder etwas über 1.333 Euro im Monat nicht übersteigen. Und als drittes Kriterium darf der Kredit nicht länger als 35 Jahre laufen.

“Laut Einschätzung von Experten dürfte nach der Verschärfung jeder dritte Kreditnehmer keine Finanzierung mehr bekommen.”

Laut einer aktuellen Umfrage vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) und dem Spitzenverband der deutschen Immobilienwirtschaft (ZIA) hat sich die Stimmung am Immobilienmarkt in Deutschland deutlich verschlechtert. Die Baufinanzierungen gingen vor knapp drei Monaten noch mit einem Fix-Zinssatz von rund 1,4% über den Tisch. Mittlerweile müssen Bauherren bereits 2,8% berappen. Und dass, obwohl die EZB erst eine Leitzinserhöhung in Aussicht gestellt hat. Wenn wir für unser Immobilienprojekt also 500.000 Euro veranschlagen und 100.000 Euro Eigenmittel auf den Tisch legen, müssen wir 400.000 Euro finanzieren. Bei einem Fix-Zinssatz von angenommen 2,8% würde es unglaubliche 543 Monate dauern, bis die Schuld abbezahlt werden kann. Und das wiederum sind mehr als 45 Jahre und liegt damit deutlich über dem Richtwert. Alternativ könnte der Kreditnehmer die monatliche Rate anpassen. Diese würde dann auf knapp 1.500 Euro steigen. Nachdem der potenzielle Kreditnehmer auch bei diesem Kriterium nicht die neuen Mindeststandards einhält, ist auch diese Variante obsolet. Für unseren potenziellen Bauherren bleibt als nur noch die Option, mehr Eigenkapital einzubringen. Anstelle der 100.000 Euro wären dann rund 150.000 Euro fällig. Zufälligerweise wären das dann genau jene 30% Eigenmittel, die in meinen Berufsanfängen um die Jahrtausendwende noch als adäquat erachtet wurden. Lange, wirklich lange, ist das schon her! Viele Kredite der jüngsten Vergangenheit sind mit einer deutlich geringeren Eigenmittelquote über den Tisch gegangen.

Egal wie man es dreht und wendet, es wird deutlich schwieriger, eine Immobilienfinanzierung aufzustellen. Laut Einschätzung von Experten dürfte nach der Verschärfung jeder dritte Kreditnehmer keine Finanzierung mehr bekommen. Ob die Einschränkung der Kreditvergabe und die damit verbundene Verknappung der Nachfrage unmittelbar Auswirkungen auf die Immobilienpreise haben wird, wird sich zeigen. Dabei spielen auch andere Faktoren wie der Angebotsüberhang, Leerstandsquoten, politische Maßnahmen, Inflation usw. eine wichtige Rolle.

An den Finanzmärkten weht nach wie vor ein ruppiger Wind. Auch High-Flyer der letzten Jahre können sich diesem Trend nicht entziehen. Elon Musk’s Vorzeigeunternehmen Tesla hat angekündigt, in den nächsten drei Monaten 3,5% seiner Stellen zu streichen. Besonders einschneidend wird es bei Büroangestellten, wo jeder Zehnte seinen Job verlieren dürfte. Im Gegensatz dazu plant Tesla, die Zahl der Fabriksarbeiter langfristig weiter auszubauen.

Auch US-Finanzminister Janet Yellen meldete sich wieder zu Wort und sprach von „inakzeptabel hohen“ Preisen, die wiederum einen negativen Einfluss auf die US-Wirtschaft haben. Von Seiten der Europäischen Zentralbank verdichten sich die Zeichen, an der im Juli angekündigten Zinserhöhung festzuhalten. Das scheint damit eine ausgemachte Sache zu sein. Das mag den einen oder anderen potenziellen Immobilienkäufer doch etwas verunsichern und von einem Hausbauprojekt abhalten. Für mich hingegen ist eine Baustelle seit heute Morgen durchaus positiv behaftet. Sollte mir wider Erwarten einmal der Kaffee ausgehen, werde ich mich vertrauensvoll an die benachbarte Baustelle wenden!